法律がOKでも条例でNG！民泊の「上乗せ条例」とは？東京23区をまとめてみた
2018年6月15日から施行となる 住宅宿泊事業法 いわゆる民泊新法ですが、これは「法律」です。法律＝国が決めるもの。
しかし、「法律」が国からトップダウンで降りてきても、自治体ごとに地域の事情があるために、法律がうまく当てはまらないことがあり、それを補うために自治体が決める「条例」があります。「法律」と「条例」の細かな違いについてはここでは割愛します。弁護士先生や行政書士の方が解説しているサイトがありますのでそちら見てください。非常にざっくりですが
- 法律＝国が決める。全国で有効
- 条例＝各自治体が決めるローカルルール。その自治体内だけで有効
ってことですね。
で、今回はその「条例」についてです。
民泊に関して言えば、国（法律）は民泊新法によって「民泊やってもいいよ」と言っているのに、自治体が「いやいや、やってもらっちゃ困ります」ということで自治体ごとに民泊についての「条例」を出しているわけです。で、「法律」と「条例」では「条例」が優先します。そのため、法律に上乗せで制限がかかることから「上乗せ条例」と呼ばれています。
国がOKと言っても自治体がダNO！と言ってるわけです。それが東京23区の場合、区によって上乗せの内容が違うので、まるで「まだら模様」になっているが如く統一されていないのです。まぁ区によって実情が違うので統一する必要もないしそのための「条例」なんですけどね。
民泊を始めようと思った時に気を付けたいのは、「住んでいる場所、始めようと思っている場所により民泊が出来ないことがある」という事です。
ちなみに、前の記事で僕が書いたように、僕は先手を打って既に民泊をやる事も念頭においた住居に引っ越しています。後から「条例」によって規制されると最早打つ手はないため戦々恐々なんですよ。。。 今のところ僕の住んでいる区は民泊に関しては厳しくなさそうな感じです。このままいってほしいわ。。
では、東京23区の「上乗せ条例」を見ていきましょう。
随時更新。東京23区内の民泊上乗せ条例 まとめ
調べるの大変。。。
ここ見ればわかるんですが、わかりにくーーいので、要点をまとめました。
千代田区
まず、区域と営業形態のタイプで分けて、それに応じて制限を課すタイプ。
- エリア分け（民泊に不利な順）→ 文教地区・学校等周辺地区、人口が密集している区域、人口が密集していない区域の４つ
- 民泊タイプ分け（民泊に有利な順）→家主居住型、家主不在管理者常駐型、家主不在管理者駆け付け型、家主不在駆け付け要件を満たさない型
- 一番不利な条件だと… 全日不可
「駆け付け要件を満たさない」とは、何かあったときに駆け付けられるかどうか？の基準が決まっていて、京都の例を参考に「10分以内、800m以内」というのが基準とのこと。
千代田区告知ページ https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/kurashi/kankyoese/jorei.html
中央区
有無を言わせませんｗ
本区は、区内全域で事業所と住宅が共存し、多くの方がマンションに居住しています。居住者以外の人が多数出入りすることで防犯機能の低下など区民の方々の生活環境が悪化しないよう区内全域を制限区域とします。この制限区域では、通勤などで区民が不在となることが多い平日の民泊事業の実施を制限し、区内全域で土曜正午から月曜正午の宿泊のみを認めます。
週末だけしかやっちゃだめってことですね。
その他詳細 中央区HP→ http://www.city.chuo.lg.jp/kenko/hokenzyo/jyutakujyukuhakujigyojyorei.html
港区
家主不在型に限って制限あり。
まず、制限区域を設け、その区域では期間も制限。
制限区域
- 都市計画法第8条第1項第1号に規定する第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域
- 東京都文教地区建築条例に規定する文教地区
制限期間
- 1月11日正午から3月20日正午
- 4月11日正午から7月10日正午
- 9月1日正午から12月20日正午
港区HP→ https://www.city.minato.tokyo.jp/kankyoueiseishidou/minpaku2.html
新宿区
引用。
住居専用地域では、月曜日の正午から金曜日の正午までは住宅宿泊事業を実施することができません。
住居専用地域以外では、曜日を問わず、法の規定どおり年間180日まで事業を実施することができます。
※住居専用地域 都市計画法に基づき「良好な環境を保護するための地域」と定められた地域で、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域をいいます。
新宿区HP→ http://www.city.shinjuku.lg.jp/kenkou/eisei03_002086.html
文京区
制限区域→ 住居専用地域、住居地域、準工業地域、文教地区。区域内では金曜正午～日曜正午までOK。それ以外の日時禁止。
区域外は180日までOK。
法第18条の規定に基づき、区では、条例を定め以下の地域において住宅宿泊事業の実施を制限します。
対象地域：住居専用地域、住居地域、準工業地域、文教地区
上記対象地域においては、日曜日の正午から金曜日の正午までは住宅宿泊事業を行うことができません。
文京区HP民泊について→ http://www.city.bunkyo.lg.jp/bunka/kanko/kanko/jutakusyukuhaku.html
台東区
管理者が常駐しない場合、土曜正午～月曜正午までと祝日・年末年始OK。それ以外禁止。
以下引用
（1）実施制限
管理者が常駐しない届出住宅については、月曜日の正午から土曜日の正午までの期間（祝日、年末年始除く）は実施を制限します。
台東区HP→ https://www.city.taito.lg.jp/index/kurashi/jutaku/jutakulaw/20180227161656722.html
墨田区
いまのところ、制限事項は見受けられません。民泊に優しい区！ぜひこのまま上乗せ無しでいてください。
墨田区HP最新→ 民泊は旅館業の許可が必要です
江東区
区内全域で土曜正午から月曜正午まで・祝日・年末年始OK。あとは禁止。
（制限する区域等）
第８条 法第１８条の規定により住宅宿泊事業の実施を制限する区域（以下「制限区域」という。）は、区内の全域とする。制限区域における住宅宿泊事業の実施を制限する期間は、月曜日の正午から土曜日の正午まで（国民の祝日に関する法律（昭和２３年法律第１７８号）に定める休日の正午から翌日の正午までを除く。）とする。
品川区
制限区域→近隣商業地域および商業地域を除く区内全域。
区域内の期間制限→土曜日の正午～月曜日の正午までOK。それ以外禁止。区域外（近隣商業地域および商業地域）では180日まで。
引用
１ 法第１８条の規定により住宅宿泊事業の実施を制限する区域（以下「制限区域」という。）は、都市計画法（昭和４３年法律第１００号）第８条第１項第１号の近隣商業地域および商業地域（これらの地域が東京都文教地区建築条例（昭和２５年東京都条例第８８号）第２条の第一種文教地区または第二種文教地区に該当す
る場合を除く。）を除く区内の全域とする。
２ 法第１８条の規定により制限区域において住宅宿泊事業の実施を制限する期間は、月曜日の正午から土曜日の正午までとする。
３ 届出住宅を構成する建築物の敷地が制限区域の内外にわたる場合において、当該敷地の過半が制限区域に属するときは、当該敷地は制限区域内にあるものとみなして、前項の規定を適用する。
目黒区
厳しいです。
目黒区内の全域において、日曜日の午後0時から金曜日の午前12時までの週5日間は、住宅宿泊事業を実施できません。
しかも、観光庁が運営する民泊制度運営システムからの届け出が出来ない。役所で紙媒体でのみ受付。厳しい、、ってゆーかぁ、今時紙媒体でのみ受け付けってさぁ。。
目黒区HP民泊について http://www.city.meguro.tokyo.jp/kurashi/hoken_eisei/eisei/minpaku/minpakujissi/minpaku.html
大田区
大田区は民泊新法ができる前から特区民泊地域になっていて、ちょっと特殊（？）ですね。
民泊新法と特区民泊が同居する形。しかしそれぞれ根拠法令が異なると言ってます。
とりあえず、大田区の民泊新法についての制限（条例）は次の通りです。
まず、制限区域を設け、その区域内では全期間禁止です。
住宅宿泊事業に起因する事象による生活環境の悪化を防止するため、以下の地域では実施が制限されます。
(1) 都市計画法（昭和43年法律第100号）第8条第1項第1号に掲げる第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、工業地域及び工業専用地域
(2) 都市計画法第8条第1項第2号に掲げる特別用途地区のうち、文教地区及び特別業務地区
(3) 都市計画法第8条第1項第13号に掲げる流通業務地区
(4) 都市計画法第12条の4第1項第1号に掲げる地区計画のうち、大田区平和島地区地区計画、大田区東海三丁目地区地区計画、大田区田園調布地区地区計画、田園調布多摩川台地区地区計画及び大森西七丁目地区地区計画第１項各号に掲げる区域での住宅宿泊事業の実施は、全ての期間、これを制限する。
ところで「全ての期間、これを制限する」って言い方わかりにくくないですか？ 「制限」って、何かOKな事がある時に使う言葉じゃないのかな？ 「全部を制限」って日本語として変じゃね？「禁止」じゃん。
特区民泊の可能区域は以下の通り。
営業日数の制限はないけど、最低2泊3日～の利用。
実施地域は、既存の都市環境、住環境保全の観点から、建築基準法第48条により「ホテル・旅館」の建築が可能な用途地域（第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、第一種住居地域（3,000平方メートル以下））とします。
ということは、大田区で民泊新法による民泊が出来るエリアは特区民泊が営業可能なエリアと同じ（ただし180日まで）ってことですね。
大田区HP民泊について http://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/hoken/eisei/riyoubiyou/minpaku_shinpou.html
世田谷区
制限区域→第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域及び第二種中高層住居専用地域
制限期間→土曜日の正午から月曜日の正午、祝日、年末年始のみOK。それ以外の日は禁止。
制限区域外にあっては180日まで。
世田谷区HP民泊について http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/105/146/629/d00148243.html
渋谷区
| 制限する区域 | 住居専用地域、文教地区 |
| 制限する期間 |
|
制限区域外なら180日までOK。
制限区域では夏休み、冬休み、春休みだけOKってことですかね。 2と3の間って木曜と金曜の2日間しかないんだけど。。これ、なに？？
ていうか、なぜ日本の夏休み、冬休み、春休みだけOKにしてるのか？解せない。。日本人の祝日ベースで考えてるんでしょうか？外国人ベースじゃないの？？
しかも民泊運営する人は社会人の方が多いと思われ、夏休みもクソもないのだが。。よくわからん。。。謎。
渋谷区HP民泊について http://www.city.shibuya.tokyo.jp/kurashi/kenko/kankyo/minpaku.html
中野区
○制限する区域… 都市計画法第8条第1項第1号に規定する用途地域のうち、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域に該当する区域
○制限する期間… 月曜日の正午から金曜日の正午まで（国民の祝日の正午から翌日の正午までの期間を除く）
制限区域内では、金曜チェックイン～月曜チェックアウトまでの週末のみOK。
中野区HP民泊について http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/dept/475000/d025345.html
杉並区
住居専用地域（第1種、第2種の低層および中高層住居専用地域）での家主不在型民泊の場合には、休日前の正午～休日後の正午の期間を除く、月曜日正午～金曜日正午までの期間（平日）の事業実施を制限します。
制限区域内の家主不在型のみ制限。休日前の正午～休日後の正午と、金曜チェックイン～月曜チェックアウトまでの週末のみOK。
豊島区
今後見直される可能性はあるものの、今のところ用途地域制限、営業曜日制限なし。墨田区に続いて民泊に優しい区！！是非、このままでいてもらいたい。
23区のうち、1つや2つくらいこんな区があっても良いと思う。「民泊に優しくしてみた」というモデルケースにもなるし。全て一律禁止では進歩がない。
なぜ優しいのか？完全に個人的推測ですが、おそらく、新宿や渋谷ほどの人気ではないうえ、成田、羽田、東京駅へのアクセスが良いからじゃないかなぁ？と。違うかな？（笑）
成田からのバスは池袋方面行が多くあるし、電車だと日暮里乗り換えで最初に着く大きなハブステーションは池袋です（東京方面に向かう人は成田からそっち方面行きへのバスがある）
池袋から東京駅までも丸ノ内線で16分。羽田にも乗り換え2回で行ける。新宿、渋谷にも近く、副都心線で横浜にも乗り換えなしで行ける。結構アクセスいいんですよね。
営業開始した後で後出しで制限するとか無しにしてね。頼むよ。ほんと。優しいままでいてください。
そして、豊島区で民泊を営業するみなさん。上乗せ条例されないよう、トラブルを未然に防ぐ健全な運営に努めましょう。
豊島区HP民泊について http://www.city.toshima.lg.jp/214/kurashi/ese/kankyoese/minpaku.html
北区
墨田区、豊島区に続き、今のところ用途地域制限、営業曜日制限なし。民泊に優しい区！！是非、このままでいてください。
北区HP民泊について http://www.city.kita.tokyo.jp/seikatsueisei/kenko/ese/kankyo.html
荒川区
現状、まだ決定稿は出ていませんね。
しかしながら、制限の素案はあるようで。素案では、「区内全域で週末のみOK」というものでした。
それについてのパブリックコメント（意見）を募集し、終了したようです。意見をもとに直して条例制定って感じでしょうか。
荒川区HP民泊について（素案あり）https://www.city.arakawa.tokyo.jp/kenko/hokeneisei/kankyoeisei/pabukomeend.html
板橋区
（1）制限する区域 住居専用地域（第一種低層、第二種低層、第一種中高層、第二種中高層）を制限区域とします。
（2）制限する期間 日曜日の正午から金曜日の正午までを制限する期間とします。ただし、国民の祝日に関する法律に定める休日の前日の正午から翌日の正午までを除きます。
（3）その他 法の趣旨である必要最低限の規制とするため、住宅宿泊事業者が自ら住宅宿泊管理業務を行うもの（家主居住型）等苦情等に即時に対応できるものは規制の対象外とします。
住居専用区域のみ制限あり。休前日～翌日正午までと、金曜正午～月曜正午の週末のみOK。
そのあとの一文が嬉しいです。「国が決めた物に対する最小限の規制とするため、家主居住型などトラブルに即座に対応できるものは規制の対象外」ですって。これこれ。こういう姿勢が必要だと思います。悪いイメージだけで全部一緒にして禁止って、無いわ～と思うのですよ。
練馬区
住居専用地域において、休前日～翌日正午までと、金曜正午～月曜正午の週末のみOK。板橋区見習ってくれ。でもな。。光が丘団地とかあるもんなぁ。。
練馬区HP民泊について http://www.city.nerima.tokyo.jp/kurashi/hoken/minpaku/minnpaku.html
足立区
この記事を書いてる時点で、民泊ポータルサイトにも情報（リンク）がありませんでした（笑）
しかし、しっかり条例決められていました。
練馬区とほぼ同じ。住居専用地域において、休前日～翌日正午までと、金曜正午～月曜正午の週末のみOK。ただし、大晦日～元1月3日まで禁止！なぜ？？？いいじゃん。。NEW YEAR に外人泊まったらあかんのですか？？
足立区HP民泊について https://www.city.adachi.tokyo.jp/sekatsuese/jutakusyukuhakujigyo_ho.html
葛飾区
墨田区、豊島区、北区に続き、今のところ用途地域制限、営業曜日制限なしな模様。民泊に優しい区！！是非、このままでいてください。
葛飾区HP民泊について http://www.city.katsushika.lg.jp/1000014/1007359/1007374/1007411/1017074/index.html
江戸川区
墨田区、豊島区、北区、葛飾区に続き、今のところ用途地域制限、営業曜日制限なしな模様。民泊に優しい区！！是非、このままでいてください。
ただし、事業者、事業管理者は江戸川区が主催する講習を受けること とあります。これはいい事だと思います。ホスト間の交流にもつながりそうだし、ホスト側からの声も吸い上げる機会になるのではないでしょうか。江戸川区えらい。
江戸川区HP民泊について https://www.city.edogawa.tokyo.jp/kenko/eisei/kankyo/syukuhakujigyoho/juutakusyukuhakujigyou-kaishi.html
八王子市、町田市
ポータルサイトに載ってたので一応載せておきます。
今のところ用途地域制限、営業曜日制限なしな模様。民泊に優しい市！！是非、このままでいてください。
- 八王子市HP民泊について http://www.city.hachioji.tokyo.jp/kurashi/hoken/007/018/001/p022969.html
- 町田市HP民泊について https://www.city.machida.tokyo.jp/iryo/hokenjo/kankyou/jyutaku_syukuhaku/top.html
民泊 上乗せ条例 まとめ と個人的雑感
いかがでしたでしょうか。お住いの場所には上乗せ条例ありましたか？
23区中、上乗せ条例が無いのが墨田区、豊島区、北区、葛飾区、江戸川区の5区でした。21％。残り80％、18区はなんらかの上乗せ条例をしています。
上乗せ条例がされたのは、これまで法が追い付いていない無法地帯だった事を良いことにヤミ民泊を営業し、ゴミやら騒音やらのなんらかのトラブルを起こして迷惑をかけたことも間違いなく原因の一つとしてあるでしょう。既に迷惑を被った近隣住民の方々が役所に苦情を申し立てる。それに加え、一部のヤミ民泊を舞台に起きてしまったバラバラ事件や大麻栽培などマイナスなニュースが報道される。
その結果、民泊に対して「なんかわかんないけど怖そう。。」みたいな悪いイメージが先行し、新法施行前に事業者と関係ない住民とで妥協できるところで手を打っている というのが現状だと思います。ホストする側としては厳しい限りです。
もともと日本人って排他的というか閉鎖的というか。そういう面ってあるじゃないですか。島国だからなのかな？特定の国の人はもんのすごく毛嫌い、差別してるし。石橋をたたいた上に渡らないような慎重というか、保守的な性格。一方で欧米からの権威にはとても弱く、例えばiPhoneのような「新しいもの」は喜んで使うけど、「アジア人」が泊まるような「民泊」は嫌う。みたいな。Airbnbもアメリカから上陸してきて、世界中で愛用されている「新しいもの」なのに（笑）
よくわからない新しいものを怖いと思うのは誰にでもあると思います。民泊なんて関係ない人からしたらトラブルの種が増えるだけだし。トラブルが起こった時に被害を被るのは何ら利益のない近隣住民の方ですしね。何もトラブルが起こらなかったとしても「民泊やってる」ってだけで「マンションの資産価値が下がる」とか言われちゃうんですから。もうすんごい嫌われよう（笑）
いま、こんな風に民泊のイメージが悪いのは、これまでヤミ民泊が、特に「まるまる貸切」でロクに管理せず、金目当ての業者が好き勝手やってきたからです。
一方で、民泊には良いところもあります。良いところがなければこんなに世界中に広まらない。
一言で言えば異文化交流ですよね。ホストと交流することで旅行者だけでは絶対行かないようなディープな観光が出来る事。ホストしてるとちょっとは英語も話せるようになったり。ゲストも日本語覚えたり。
前の記事でも書きましたが「いい民泊」もあるんです。自分に置き換えてくれたらわかると思います。
海外に行った時に、現地の人が温かく迎えてくれて、いろいろその国の事、旅の事を教えてくれて、部屋でお酒飲んで話したり、一緒にご飯連れてってくれたりしたら嬉しいし楽しいし「濃い」とうか、思い出深くなりますよね？ てか本来「海外旅行」ってそういう事も目的の一つだと思うんですよ。
たぶん、そういうホテル泊では得られない地元民のような体験を提供することがAirbnbの本当の目的だったと思うし、それに賛同する人が世界中に沢山いるからこそAirbnbは伸びたんだと思うし、逆にその考えで行くと、いま金目当てでマンション一棟を全部「まるまる貸切」でヤミで貸しちゃってるのとかは「ちょっと違くね？」と個人的には思います。そんなんじゃトラブル起きて当然なんですよ。管理が行き届かないからこそしっかり管理しないとダメなんです。でも儲かるんだからやめないよね。それもわかるけどね。
6月15日の民泊新法施行後は、以下の点が強化されます。
- 賃貸住宅で無断転貸していない事を証明する事（大家さんが転貸禁止していない旨を記載した証明書類の提出義務）
- マンションなどの集合住宅の場合「管理規約で民泊を容認している」事を証明する事を記載した書類の提出義務。
- さらにもう一歩踏み込んで、管理規約で民泊についての事がまだ何も明文化されて無い場合は管理組合が「明文化してないけど禁止ではない」事を証明する書類の提出義務。
- 無届けの物件はAirbnbを始めとする民泊仲介サイトに掲載ができなくなる事
このような書類を提出する事と、受け付けた側がそれをきちんとチェックする事、仲介業者は無届けの物件を掲載させなくする事で、ヤミ民泊は客数が減り営業出来なくなり、駆逐・浄化されていく。それによってヤミ民泊とトラブルを防止し「民泊」が新しい宿泊スタイルになる事を願ってやみません。
そしてさらに言わせてもらえれば、上乗せ条例を制定している自治体を見ていると、その多くは「住居専用地域では週末以外は禁止」となっています。
でも待ってほしい。民泊は国が推進している事なんですよね。だったら「民泊を全部一緒の物とみなして何でもかんでも禁止」にするのではなくて。
例えば板橋区のように、民泊は国が推進する施策である事を念頭においた上で最低限の制限にとどめてほしい。
自治体の80％が行っている今の規制は、まるで「国はOKって言ってるけど、ウチの区では民泊はやるな」と言っているようなもんだと思います。
何度もになるけど、そもそも「民泊」って「地元民のように滞在して、ホテル滞在では得られないような体験を提供する事」が目的ですよね。金目当てだけではないはずです。僕はそう思います。
そしてホスト側（貸す側）は「家に空き部屋があるからそこに泊まらせたい」と思ってるわけです。
それなのに住居専用地域での営業を制限するって矛盾してませんか？ディープな住居専用地域でやる事が民泊の意義？だし、そういう趣旨があるからこそ国が決めた民泊新法では用途地域のエリア制限が無いんだと思います。
住居専用地域に住んでる人は営業出来ない。それ以外に住んでる人だけが収入面で美味しくなるって違うと思うんですよ。それはもう大田区の特区民泊でやってる事じゃないですか。
家主不在型で管理業者に丸投げ。「まるまる貸切」で部屋を貸し、ゴミや騒音などをまき散らしてロクに管理も出来ていないという物件・管理業者に関しては、届出→認可した後でも厳しく対処すればいいと思います。
しかし「良い民泊」てのも沢山ある。そしてそういう「良い民泊」は主に「家主同居型」の方が多いと思う。そして「良い民泊」は社会的に目立たないんです。トラブルがないから。報道されないから。報道されるのは「事件が起きた民泊」だけだから。そういう「良い民泊」が多くある事も認めてほしいし「良い民泊」ならマンションの管理規約による「一律禁止」も、上乗せ条例による用途地域の制限も、曜日の制限も、更に言えば営業日数180日の制限も不要と考えます。
上乗せ条例を制定する自治体と、マンション管理規約を定める組合の方々にあっては「何でもかんでも禁止」にするのではなく考えてほしい。いったん禁止したら、一度決めたものを覆すのはあなた達がしている「お役所仕事」的に難しいでしょう？だからこそ「全部一緒くた」にして考えないでほしい。
そして、ホストする側も近隣の迷惑にならないよう、しっかりとした管理・運営をして、いまの「民泊」に対する悪いイメージを払拭し、「民泊の市民権」を得られるように頑張る必要があるし、自分も頑張ろうと思ったのでした。
