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我が家の民泊税金プランをシミュレーション
確定申告の時期が過ぎた所でこんな話題もなんですが、税金について考えてみました。
お金を儲けて所得（収入から経費を引いたもの＝利益）を得れば、そこには税金が発生します。
会社勤めで月給をもらっているサラリーマンの場合、税金の計算は会社がやってくれますが、
民泊を副業で始めて所得（利益）を得て、その所得が「雑所得」として非課税な20万円を超えた場合は自分で税務署に確定申告し、所得に応じた税金を払わなければいけません。
えーー。。めんどくさそう。。どんくらい払うの？見当もつきませんが、ある日突然税務署が来るかもしれませんので、我が家で民泊した場合の税金について考えてみました。
白色申告？青色申告？個人事業主？
まず、これです。筆者はどちらかというと。。というか大いに、税金とか、お役所関連の事を聞いたり調べたり考えたりするとじんましんが出そうになるほど素人なのでよくわかりません。
所得により、白か青か個人事業主として開業するか？どれが有利か違うようなので、まず年間の所得から考えてみました。
予想収入
宿泊料
民泊物件を借りる段階では稼働率4割として見積もりましたが、ここでは多く見積もるべきですよね。なので8割で計算しよう。。とも思ったんですが、180日制限が有るので、180日で換算します。場所柄、180日は来る！という根拠のない自信があります。
1人3500円／追加1名1500円。2人、3人が多く、4人くる事は少ない。なので平均2.5名＝5750円×180日＝1,035,000円
清掃料
1滞在あたり1500円。 平均4泊として180日で45回。1500円×45回＝67500円
合計1,102,500円
これが予想される収入です。この時点で大した税額じゃないのが分かる気がしますが。。（笑）
必要経費
家賃
僕も住んでいる家で、家賃115000円/月です。どのくらいが経費か？はゲストに供する面積比で割り出すのが一般的だそうです。
キッチンなどの共用部分を含めるのかどうか？未確認ですが、ここでは含めてみます。共用部分に関しては折半するのかな。。？
とりあえず共用部も含めると、一番広い部屋をゲスト部屋にしているので、全体の60％はゲストに供しています。
稼働日数に対してなのか？毎月なのか？も未確認。おそらく、現時点で明文化されていないのではないでしょうか？（明文化されていたら教えてください！）
稼働日数に対しての方が厳しい条件なので、それで考えると、180日年の半分ですね。
115,000円×60％＝69000円/月 ×6か月＝414000円が経費？うーん。割と安い。
これって考え方も大きく関わるのではないか。。というか、関わらせてほしいです。
勝手な言い分かもですが、僕の場合は民泊をすることを前提に不動産屋に行き、大家さんに転貸承諾を得て今までよりも賃料の高い家を借りました。
客がいなくてもその家賃は発生する。であれば、客がいない期間の家賃も経費にするべきじゃないかな？？
もしこの主張を認めてもらえるなら、倍の828000円が経費！こっちにして（笑）
→気になったので税理士無料相談に電話しました。「そのあたりの事は、問い合わせの件に限らず明文化されていない。しかし、客室用として部屋をあつらえている事をきちんと説明・証明できるなら12ヵ月で計算できる」との事でした。よっしゃ。828000円！
光熱費
電気、ガス、水道で22000/月行きます。1人暮らしとしてはかなり高い部類でしょう。
これはどのように計算すれば。。？
机上の計算で、正しいかどうか不明ですがこのような計算式でいけるのではないでしょうか。
平均2.5人が180日泊まるとして、2.5×180日＝450人が年間ゲスト人数です。
僕が365日のうち、出張や旅行などで30日程度外泊するとして335日。
合計785人が1年に過ごす。
ゲストの数445名は785人に対して全体の56％ ということで、ゲスト分の光熱費は年間で56％ということになります。
22000円×56％×12か月＝147840円
これは確定申告の頃には概算のゲスト数が見えてくると思うので、しっかりカウントしたほうがいいですね。
清掃用具、布団などの諸経費
物件を借りる際の初期費用を別にしても諸経費がかかります。
ゴミ袋、有料ゴミ出し（事業ごみ）、掃除用具、その他もろもろ。約6000円/月として、年間72000円
合計
- 家賃 828000円／年
- 光熱費 147840円／年
- 諸経費 72000円／年
合計1047840円／年 が経費
収入1,102,500円－1,047,840円＝54660円ｗｗｗ
数字上の儲けはわずか54660円です（笑）
結論：年間所得20万円までは雑所得とみなされ非課税です。なので、確定申告必要無し！無税！！（ってことでいいんだよね？ね？）
それどころか、思ったんですけど、個人事業主として開業届けを出し、物件を借りる際の初期費用約70万を計上すれば「損金」になり、税金還付されるのか？？ほっといてるけど。。＆確定申告終わってしまったけど。。？ ※疑問1
でもこれだけだと記事として寂しいので、一応、税金について分かった事を書きます。
4つの税金 所得税／住民税／事業税／消費税
税金について詳しく解説しておられるWEBサイトもゴマンとありますのでここで詳しくは書きません。
あくまで、僕が押さえた所だけ書きます。 税金はこの４つがかかりますね。
所得税
「所得」に対してかかる税金。「所得」とは、上に書いた通り
「所得＝収入から経費を引いたもの」です。利益ですね。
所得額によって税率と控除額（免除される額）が決まってます。
稼いでる人（所得の多い人）ほど、税率が上がります。「脱税」で世を賑わすお金持ちの方々の気持ちもわからんではないです。
「控除額」というのは、に書いてある各給与ランク（？）をギリギリ上回るかどうか？の人に対して、不公平感を軽減する目的で設けられているものです。
195万円の枠を例にとると、所得がギリギリ195万円以下の人の税率5％＝ギリギリ97500円以下の額になりますが、195万円以上になると税率が10％になるので195000円と、ほんのちょっとしか違わないのに課税額が倍になる。その差を埋めるために「97500円はもらわないよ」という制度です。
| 課税所得 | 税率 | 控除額 |
| 195万円以下 | 5% | 0円 |
| 195万円以上330万円以下 | 10% | 97,500円 |
| 330万円以上695万円以下 | 20% | 427,500円 |
| 695万円以上900万円以下 | 23% | 636,000円 |
| 900万円以上1,800万円以下 | 33% | 1,536,000円 |
| 1,800万円以上 | 40% | 2,796,000円 |
我が家の所得54660円に対しても支払ったと仮定すると、税率5％＝2733円（控除額なし）です（笑）
住民税
地域に払う税金。所得が多かろうが少なかろうが一律10％。
我が家の所得54660円に対しても支払ったとすると、税率10％＝5466円
事業税（個人事業主として開業している場合）
基本的に所得に対して5％。業種によって異なる。
東京都の場合は以下の通り。
| 区分 | 税率 | 事業の種類 | |||
| 第1種事業 （37業種） |
5% | 物品販売業 | 運送取扱業 | 料理店業 | 遊覧所業 |
|---|---|---|---|---|---|
| 保険業 | 船舶定係場業 | 飲食店業 | 商品取引業 | ||
| 金銭貸付業 | 倉庫業 | 周旋業 | 不動産売買業 | ||
| 物品貸付業 | 駐車場業 | 代理業 | 広告業 | ||
| 不動産貸付業 | 請負業 | 仲立業 | 興信所業 | ||
| 製造業 | 印刷業 | 問屋業 | 案内業 | ||
| 電気供給業 | 出版業 | 両替業 | 冠婚葬祭業 | ||
| 土石採取業 | 写真業 | 公衆浴場業（むし風呂等） | － | ||
| 電気通信事業 | 席貸業 | 演劇興行業 | － | ||
| 運送業 | 旅館業 | 遊技場業 | － | ||
| 第2種事業 （3業種） |
4% | 畜産業 | 水産業 | 薪炭製造業 | － |
| 第3種事業 （30業種） |
5% | 医業 | 公証人業 | 設計監督者業 | 公衆浴場業（銭湯） |
| 歯科医業 | 弁理士業 | 不動産鑑定業 | 歯科衛生士業 | ||
| 薬剤師業 | 税理士業 | デザイン業 | 歯科技工士業 | ||
| 獣医業 | 公認会計士業 | 諸芸師匠業 | 測量士業 | ||
| 弁護士業 | 計理士業 | 理容業 | 土地家屋調査士業 | ||
| 司法書士業 | 社会保険労務士業 | 美容業 | 海事代理士業 | ||
| 行政書士業 | コンサルタント業 | クリーニング業 | 印刷製版業 | ||
| 3% | あんま・マッサージ又は指圧・はり・きゅう・柔道整復 その他の医業に類する事業 |
装蹄師業 | |||
民泊は「旅館業法」によって定められる「旅館業」ではなく「住宅宿泊事業法」（民泊新法）により定められる「住宅宿泊事業」です。まだ新しい法律なので明文化されておらず載っていません。載っていないものは無税なんだそうです。ということで無税になるのかな？ 疑問２
消費税（個人事業主として開業している場合）
- 開業してから２年間は「免税事業者」であり、消費税の納税は免除。
- 前々年の課税売上高1,000万円までの個人事業主と法人は、消費税を納付しなくてもよい。
以上の2点からして、民泊を営む個人からすると関係ない。
民泊の税金 疑問点とまとめ
以上が今回僕が調べたことです。知ってる人からすると「なんだこりゃ。何の役にも立たん記事だ」となるのでしょう。
まだ疑問があります。
現状は雑所得とみなされる20万以下の所得になり無税！と思っているのですが、以下が不安＆疑問。
- 個人事業主じゃなくても、家賃、光熱費その他は経費として計上できる？
- 昨年払った民泊のための初期費用は経費として計上できる？（現在2018年4月下旬で確定申告期間終わっとる。。）
- 事業税は現状、無税？
この３つを調べて、次の記事 に書きたいと思います。
