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Airbnb 向けの物件探し
この記事を書いているのは2018年4月ですが、実は、僕はずいぶん前にエアビー向けの物件に引っ越しています。
2017年11月にそれまでの家から引っ越しました。理由はその時の家が転貸（又貸し）できなかったから。まぁ当然の契約内容です。
管理会社に「民泊新法も施行されるんだし、民泊やっちゃだめですか？オーナーさんが良いと言ってもだめですか？」と散々お願いしましたがダメでした。
当時の管理会社の言い分としては以下の通り。
「巷では「グレーゾーン」と言われてはいるが、現時点では違法です。近隣から苦情が入る事や、その他トラブルも考えられますし、弊社としては違法だと分かっている事は出来ない。弊社で扱っている物件全て「民泊NG」です。オーナーさんが転貸許可したとしても弊社としては請け負えないので、オーナーさんに別の管理会社を探してもらう事になる。民泊新法が施行されたら変わるかもしれませんが、目途はたっていません」
という事でした。当時は「何だよ～。。。」と思いましたが、今思えば至極真っ当なご意見。
というわけで、民泊新法施行前に、民泊可能物件に引っ越そう！と思ったのでした。
賃貸でAirbnbやる人向け。転貸可能物件の探し方 体験記
持ち家ならこんな苦労は無いんですよねぇ。
しかし、僕は賃貸派なんですよ～。。嫁と離婚するまでずっと「住宅ローンで何十年も縛られるのは嫌だ。家を買うなら価値が落ちない外国で買いたい」という同じ価値観？で生きてきましたので。離婚した今となっては「財産」として買っておくのも有りかなぁ？と少しは思うんですが、今更こんな事言っても仕方ないしねぇ。。
なので、探しました。
まず場所 何区が人気？
僕は23区内住みですが、遠くの区までは引っ越したくありませんでした（港区とか世田谷区とか、特に良い感じの区というわけでもありません）
せっかく引っ越すんだから違う区に行ってでも外人さんに人気の区の方が良いかなぁ？とも思ったんですが、面倒だった。。。（笑）
外人さんに人気の区というと、やはり人気エリアの近くという事になるでしょう。あえて少しハズすってのもアリなのかもしれないけどｗ
人気エリアとして必ず口に出るのが
- 渋谷・原宿（渋谷区） ※話した感じ、明治神宮＆代々木公園も人気
- 新宿（新宿区） ※話した感じ、歌舞伎町ゴールデン街が人気ｗ
- 秋葉原・上野・浅草（台東区） ※近隣名所：東京スカイツリー、浅草寺、上野公園
- 六本木（港区） ※近隣名所：東京タワー、大江戸線で築地市場にも。
- 東京 ※皇居周辺と銀座あたり
- TDR周辺
- 横浜 ※中華街やらなんやら。
- 鎌倉 （江の島＆大仏）
という感じかと。知らんけど。イメージだけかもしんないけどｗ でも話した感じ、来る人って皆そんな感じ。そして、その区、および隣接する区が人気なのかなー？って考えてました。
あと、東京駅、品川駅、成田、羽田へのアクセスの良さも大事だと思います。
ウチは上記の中には入ってませんが、どれかに隣接する区であり、東京駅、品川駅、成田、羽田へのアクセスも乗り換え2回以内で「悪くはない」（羽田にはちょっと不便かも）と思った上に、会社までの通勤が一本で済む今の場所が気に入ってましたので、区をまたいでの引っ越しは考えていませんでした。
あとは、「出来るだけ最寄り駅に近く、転貸可能な物件」という事で物件探しを始めました。
人気の区では規制がある事が殆ど！上乗せ条例に注意！！
人気の区で民泊やったら儲かるんじゃね？ とは誰でも思いますが、注意しないといけない事があります。
それは「上乗せ条例」。 民泊新法は国が決めた法律ですが、自治体によって住民に配慮し独自の制限がかけられている場合があります。
東京23区で言うと8割にあたる18区が制限を設けています。これがねー、、かなり厳しんですよ。出鼻をくじかれる人が多いでしょう。
いままで、無法状態だった事を良い事に好き勝手にヤミ民泊をやってトラブル起こしてきたツケですね。トラブル起こしてない民泊も沢山あるはずなのになぁ。。住民の方々からの苦情の他、一部の民泊を舞台にして起きた事件も報道されてしまい、結果として今の日本では「民泊＝怖い。やんない方が良い」みたいなイメージになっちゃってるのがとても残念。
東京23区の上乗せ条例についてはこちらの記事にまとめているので必読してください！
物件探し… ていうかまず予算
今まで住んでいた家は賃貸アパートの2階でした。珍しい造りで、2階部分は我が家の専有。1世帯のみ。1階部分に2世帯の合計3世帯入居の建物。
２DK＋8畳くらいのロフトで、床面積は50平米くらい。それで95,000円/月でした。
破格の物件です。しつこく探しましたからね。僕も嫁も大好きな家でした。ベランダでBBQとかしちゃってたし。僕はマンションのように平面の家、ダメなんです。ロフトでもなんでも、立体的になっててほしいんです。金無いくせに東京で贅沢言ってます。あの家で民泊やりたかったなぁ。。
で、希望としてはこれと同程度… でも近隣エリアでは絶対に無理だと思っていたので、これまでよりも2万円アップの115000円くらいを上限として探すことにしました。逆に言うと、これまで以上の収入を得るためには月に2万円以上、年に24万円以上（ゲストが使う光熱費を考慮するともっとだけど）をエアビーで稼がないといけない。もしそれ以下だと引っ越さない方がよかった＝損したって事になります。
2万円アップくらいなら、エアビーが上手くいかなくても払えなくはない。何とかなると思った。しかしそれ以上アップすると、もしエアビーがダメになった時に、なんのために引っ越したのか分からないような本末転倒な事になりそうだったので、この予算は絶対に守りたかったんです。
エアビーの料金設定と収入をいくらに見積もって計画するか？
これもとても大事です。予めイメージ持っておかないと。
僕は、計画時点ではエアビーの1泊の宿泊料金はビジネスホテルよりも安い事がマストだと考えていました。ビジネスホテルは週末は8000円～とかで高いけど、平日は4000円～5000円程度のところも沢山あるので5000円以下に設定。
基本料金 3500円/泊で考えました。で、追加1人あたりはもっと安く。1人につき1500円/泊で計画しました。2人で5000円/泊。だいぶ低めの料金ですが、このくらいならお得感あるし、場所を考えると結構来るんじゃないか？と考えたんです。これで人気出たらもう少し高くしてもいいかもしれないし。
そして「その稼働率は4割」 として計算しました。
5000円×30日×0.4＝6万。これだと少ないように思うけど、実際の稼働率はもっと高いはずだと思った。仮に稼働率8割なら12万+清掃料です。結構いいかな？と。そんなプランで考えました。
民泊可能（転貸可能）物件？ ほとんど無い＆あっても高い！
何度も書きますが、これを書いている2018年4月現在は、大阪や東京大田区などの「民泊特区」での許可有り物件及び、許可済みの簡易宿所 以外は「違法」なヤミ民泊が殆どです。6月の民泊新法施行以降は変わる可能性もありますが、現状だと「転貸可能」な物件はとても希少です。
賃貸情報サイト
CHINTAI とか、ホームズとか、普通に一番使われているであろう仲介サイトで探してみても、「転貸可能」な物件は本当に少ないです。
「シェアルーム可」という物件は結構あるので、そういう物件で出来ないか？と不動産屋さんに電話すると「民泊は転貸になるのでNGです」と何十件も断られました。、
民泊物件仲介業者さん
その他、民泊可能物件を専門に扱う仲介業者さん、及びWEBサイトも存在します。
ネットで「民泊可能物件」とかでググると、目立って表示されるのは 民泊物件.comさんでしょうか。
全国の民泊可能物件情報をはじめ、様々な情報があります。
しかし。。往々にして賃料が高い事が多いです。2倍まではいかないかな。1.5倍くらい？あきらかに「民泊する事を前提にしている賃料設定」であり、誘い文句には「想定収入〇〇万円！」とか書いちゃってます。
でもね、こっちからすると今住んでる家よりも家賃が高くなる幅がものすごいんですよ。それは「リスク」なんですよ。その誘い文句通りに客が入ればいいですよ。ハイリスクハイリターンです。しかしこっちが望むのはローリスクハイリターンなんです。都合良くってごめんなさい。。だって「空き部屋あるから貸そうかなぁ？」くらいなものなんだから。そして、あくまで個人的見解ですがそんな想定収入をあてにして始めるのは危険だとも思っています。もし稼働率が悪かった時の事を考えると恐ろしくてとても借りられない。上に書いた「上乗せ条例」の事もありますしね。週末しか出来ない区も多いんだから。
まぁ、本来「ブラック」な事を「グレー」と言って民泊用として勧める。民泊新法施行前の現在では、見方によってはスキマを突くようなニッチなご商売だし、貸す側である物件オーナーさんに向けては「民泊OKって事にすれば賃料が多く取れますよ」と話しているでしょうからね。別に業者さんが「足元見てる」とか責めてるわけではありません。転貸・民泊可能な物件自体希少な上、そこから借りる側も「リスクを承知で選択している」のだから。高くなるのも頷けます。需要と供給です。現状では仕方のない事です。
僕もいくつか民泊可能物件を紹介してくれる業者さんに捨てアドで登録したりしましたが、数が少ないうえに高い事から、「僕は」諦めました。というか、他の方法で見つけました。
しかし、民泊（転貸）可能物件を見られるのはとてもありがたいことだし、中には「簡易宿所取得済み」なんていう物件まであり、よーく探せばお得な物件もありそう。
全ての物件情報を見るには有料登録（980円/月）が必要となりますが、上手く使えばそれ以上の成果を得られる事もあるでしょう。僕も毎日チェックしてました（笑）
地元の不動産屋さん
残るは、これです。足使って探すタイプです。
時間：物件数の効率は落ちますが、地元の不動産屋さんはネットに出てない物件も持っています。
僕はこれで見つけました！
ラッキーだった事もあると思います。僕が上京してきたのは16年くらい前かな？その時は夢はあったけど仕事はなく、最初は東京でバイトするつもりで上京しました。
まず家を探すわけですが、仕事のない奴には家を貸してくれません。そして住むところがなければ仕事も見つけられない。まさに「卵が先か鶏が先か」的な状況に陥ることがありました。その時、親身になって無職の僕に東京での最初の住処を貸してくれるところを探してくれた地元の不動産屋さんの事を思い出し、そこにメールで「民泊をしたいのだが、転貸可能な物件ありませんか？古くてもいい」と問い合わせてみました。
あったんです。ちょうどいいのが。しかも2軒も。
1軒目
４DKの2階建て一軒家。築年数50年以上。古い。雨戸のカギなんかもなんていうんでしょう？金具じゃなくて、木なんですよ。
広さは申し分なし。2階の2部屋を違うゲストに貸せば一部屋あたり3～4名。合計で6名～頑張れば最大8人くらい受け入れられそう。しかも小さな庭＆縁側まで付いてる！ 入り口には「門」があって、そこから10ｍくらいの「小道」を通って玄関に至る。東京とは思えないほどのいい感じな家でした。家賃は13万／月。古い分、広さの割には格安です！！
古いは古いんですよ。しかし持論ですが民泊は古くても大丈夫だと思います。リノベとか流行ってるじゃないですか？「古き良き日本家屋」をリノベしたって感じの「畳と襖の部屋のいい感じの写真」を載せれば人気出ます。外人さんは畳が大好きです。100均で売ってる畳っぽいスリッパとかまで喜びますｗ
ただし、雨漏りの補修が不完全、畳の一部に張替えが必要、エアコン無しだったので、それを改善してほしい事と、民泊やりたい という要望を出しました。
結果、民泊の話をした途端に大家さんが強気になられまして… エアコン、畳、修理などは全て自前。家賃も下げない。それどころか敷金アップで、初期費用の総額が100万を超えました。これプラス各種修理・増設で多分50～60万かかります。8人受けたとしてもリクープするのにどんくらいかかるのか？
試算
1室4名×2部屋（違うゲスト）＝8人
最初の1人3500円、追加1人につき1500円。最大4名8000円×2部屋＝最大で16000円／日の収入。
ただし、4名連れのゲストは稀だと思いましたので、オーソドックスに2名と考えると5000円×2部屋で10000円／日
年平均稼働率4割として月30万×0.4＝12万。週割引、月割引、ゲストが使う光熱費を考えるともう少し落ちるでしょうが、3名、4名のゲストもいると思うのでとりあえず12万変わらず。
そして、これまでの家からの家賃のアップ分が35000円。これが大きい。差し引くと85000円／月 の儲けが見込める。。が、初期費用を回収しないといけない。
初期費用に150万かかるとすると、リクープまで最大約2年。。。
実際はもっと早くリクープするかもしれませんが、ちょっと自分にはリスク大きすぎるなぁ。。と。やる気なくなりました。。2年…いや、1年でもタダ働き嫌ですもん。
でも、手持ちの引っ越し予算がもっとあったらこっちにしたかもしれない。今でも後ろ髪ひかれる（笑）
2件目
その家は、前の家から1駅2㎞ほど都心に近づいた一軒家。こっちのほうが最寄り駅に近い。外人さんは大きなキャリーバッグ持ってきますので、駅からの近さは割と重要なポイントだと思っています。持論。
大家さんは外国人の方ですぐ裏の家に住んでおり、空いていたこの物件でエアビーをしていたという、言うなれば「先輩ホスト」でした。しかし、出張で長期間不在にすることも多く、その間はエアビーが出来ない。収入が安定しないので、やはりちゃんと借りてくれる人を探しているということでした。
すごくないですか？ まさに願った叶ったり。ラッキーだったと思います。
さっそく内見がてら大家さんに会いに行き、自分もエアビーしたい旨を話すと、快く承知してくれました。うひゃー！転貸可能物件キタ！！
築年数は1件目よりは新しい。こじんまりとした3階建て。床面積で言えば引っ越す前と同じくらいです。引っ越す前はアパートの2階部分、こっちは一軒家なのに。どんだけ小さいかわかりますかね。タイニーハウスって感じです（笑）でも客室は広く、4名は受けられますね。
都心に近づいた分＆一軒家な分家賃が予算よりも高かったんですが、希望である115,000円への値下げを伝えると、「〇〇さんだったら」と言ってくださり言い値まで下げてくれました。下げ幅約2万円ですよ！そして敷金もその分安くなる。
ほんと神。ありがとうございます。
試算
1室最大4名
最初の1人3500円、追加1人につき1500円。最大4名で8000円／日の収入。
ただし、4名連れのゲストは稀だと思いましたので、オーソドックスに2名と考えると5000円／日
年平均稼働率4割として月15万×0.4＝6万。週割引、月割引、ゲストが使う光熱費を考えるともう少し落ちるでしょうが、3名、4名のゲストもいると思うのでとりあえず6万変わらず。
これまでの家からの家賃のアップ分が20000円。差し引くと40000円／月 の儲けが見込める。
初期費用60万で、リクープまで最大1年半。
どっちもあまり変わらないように思えますし、リクープしてからは1軒目のほうが美味しいかもしれません。
しかし、、、初期費用の安さと、大家さんの人柄、加えて運営の大変さを考えて2軒目と契約することにしました。
Airbnb 向けの物件探し まとめ
そんなこんなで、2軒目と契約しました。収容人数1部屋4名と2部屋8名。悩んだけれど、あくまで副業だし。掃除やシーツ・タオルの洗濯などの手間を考えると、規模が大きいほど大変になります。他に支障を来す可能性も無視できません。TVドラマ「北の国から」で五郎さんが言ってました。
- 「分子が大きくなるって事は、分母も大きくなるってことだ」
- 「だから、オイラ、小さくやるんだ。。「ありがとう」の声が聞こえる範囲でなぁ。」
なので、たぶん、こっちで正解だろうと思います。そう思いたい。
だって、目指すは「ローリスクハイリターン」ですから。もともと「家に住みながら楽して儲けよう」ってなもんなんですから。欲張りすぎちゃダメなんです（笑）
あー、1軒目の物件はもう誰かに借りられたのかしら。。？（笑）
