Airbnb 民泊体験記

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Airbnb 民泊 準備

Airbnb やってみよう 民泊の準備 旅館業法って?民泊のタイプは?

投稿日:2018年4月11日 更新日:

What’s Airbnb? まずAirbnbって?

筆者がAirbnb(略:エアビー)を知ったのは2015年夏でした。

Airbnbとは、アメリカ発の世界シェアNo.1の民泊紹介サイトです。日本でも民泊仲介サイトが複数立ち上がろうとしていますが、現状、民泊やるならまずは Airbnbに登録するのはマスト です。

嫁が子連れバックパッカーの旅に出て、その時に使ったと言ってたのが初めて知ったきっかけでした。

10年ぶりくらいでバックパッカーの旅に出た嫁いわく

「いや~。。今はすごい。昔は新しい街に行ったらまず宿探しが大変だったけど、今は移動しながらスマホでピッピッピってやったら宿決まる。もう私らのやってたバックパッカー旅行とは違ってしまったわ」

と、なんか寂しげに言ってましたね。たくましい。。(笑)

それから、エアビーかー やってみたいなー とは思ってましたが、6月からの民泊新法施行に合わせてやってみる事にしたのでした。

まずは旅館業法についてイメージをつかむ

さて、民泊をやるにあたって。まず考えるのがどのタイプでやるか?です。

「宿泊料金を取って、施設に人を宿泊させる営業をする」行為は「旅館業法」という法律が関わってきますので、まずはそれのお勉強。

最初に断っておきますが、ここでは法律についての詳細は書きません。「民泊 法律」とかで検索すると、行政書士や弁護士の先生方が細かく解説してくれるサイトが沢山あるので、気になった方はそちらを読んでいただいて。。

ココでは法律素人である一般人が民泊するにあたってのポイント、これは知っておこう!くらいな事を書いております。

ホテル・旅館・簡易宿所・下宿 そして新たに住宅宿泊事業

これまで、旅館業法では ホテル営業、旅館営業、簡易宿所、下宿営業の4タイプに大別されていました。

いずれも「営業」とは宿泊料を取って宿泊させる事を、不特定多数を相手に反復継続的に事業として行う事です。

民泊を営む事も「営業」です。友達からお金取って1回だけ泊まらせる事→営業ではありません。

そして、6月施行の民泊新法では、上の4つに加えて新たに「住宅宿泊事業」(民泊)として新設されることになります。読んで字の如く。住宅に宿泊させる事業(営業)という事になりますね。ただし、民泊は「住宅宿泊事業法」という別の法律で定められたものです。「旅館業法」ではありませんので、旅館業法で大別していた4つのカテゴリが5つに増えるという事ではありません。

旅館業法によるホテル・旅館・簡易宿所・下宿の定義は細かく決められてて、調べれば詳細なページが沢山ありますからここでは詳細は割愛しますが、おおざっぱに言うと

  • ホテル営業…洋室なのが前提。部屋数、窓、鍵、換気、フロント設置、トイレ等に客室数、客数に応じて細かな取り決めあり。
  • 旅館営業…和室なのが前提。部屋数・広さはホテル営業よりも少なく、狭く済む。
  • 下宿営業…一か月以上の単位で人を宿泊させる営業。
  • 簡易宿所営業…客室延べ床面積33平米以上→2014年の規制緩和により、宿泊者10名以下の場合は1人あたり3.3平米以上。階層式寝台を置く場合、上段下段の間隔は概ね1m以上。トイレ数規則あり。フロント設置義務の緩和。上乗せ条例がある場合あり。

という感じです。

そして、これら4つは営業日数の制限がありません。365日OK。ただし許可が必要。

対して、2018年6月施行の民泊新法で合法になる「住宅宿泊事業」は「年間の営業日数上限180日」となっています。年の半分しか営業出来ませんが、「許可制」ではなく「届出制」(審査はある)となります。

どうせなら営業日数の縛りなくやりたいですよね。単純に考えて収入半分になっちゃうもん。という事は、上の4つの中の「簡易宿所」を狙う事になります。

簡易宿所…ペンションやユースホステルと呼ばれます。カプセルホテルも簡易宿所です。都会で外人相手にやる場合はホステルの方がしっくりきますね。「ホステルの経営者」という事になるのです。「民泊」という括りの中で、一番縛りが無いのが「簡易宿所」です。

しかしながら、、一般人が民泊をやる場合、自分の家の空き部屋または空き家を貸したいという事が多いと思います。その場所で「簡易宿所」の許可を取りたいと思った時に、問題となるのが「用途地域の問題」「トイレ問題」です。

用途地域とトイレの問題

「用途地域」って知ってますか?街ってのは都市計画法で予め「このエリアはこの用途で使う」と決められているんです。

そして、大前提として「簡易宿所」は以下の用途地域にしかオープンできません。

  1. 第一種住居地域
  2. 第二種住居地域
  3. 準住居地域
  4. 近隣商業地域
  5. 商業地域
  6. 準工業地域

このエリアから外れている地域(主に住居専用地域)では許可が下りないのです。

「住んでる所の名称 用途地域」で検索すると、自治体ごとにネットで公開しています。まずはチェックしましょう。

他にも、

  • その建物に関して(特に問題なのはトイレの数と位置)の決め事
  • 近隣の環境を著しく害さない事(学校の近くなどは要注意)
  • 消防法

などにより、簡易宿所をオープンするというのは結構大変です。

トイレに関しては最低の宿泊人数(キャパ)である1~5人でも2つ必要。しかも各階に必要なようで。今後の規制緩和を強く求めたい。

結局、トイレの増設が必要→水回りなのでお金がかかってしまい、初期投資が多くなってしまうのです。

おそらく、通常の今住んでいる普通の住宅の空き部屋を貸したい。営業日数の制限は避けたいから「簡易宿所」の許可を取りたいと思った時に、多くの方が用途地域とトイレの数の問題にぶちあたると思います。

筆者も用途地域&トイレの問題で、今の所は「簡易宿所」の許可申請は断念しています。

そうなると結局、2018年6月施行の民泊新法で新設(?)された、「住宅宿泊事業」としてやらざるを得ない。

「簡易宿所」の許可申請を出せる用途地域に住んでいて、トイレ問題も解決している方は羨ましい限り。。

また、「新しい物件探しから始めて「簡易宿所」の許可取って民泊やるぜ!」って方は、まずは用途地域・近隣環境・トイレの数に注意して物件探しをしましょう。

簡易宿所オープンの条件としては

  • 簡易宿所がオープンできる用途地域内であること
  • トイレの数などの設備面
  • 広さ=収容人数
  • 周辺環境。学校の近くなど。学校に対して意見を求められる事があるそうです。ただし学校側が「NO」という事は少ないようで、目の前にあっても「環境を著しく害さない」と認められれば大丈夫です。
  • 消防法
  • 上乗せ条例の有無。ある場合はそれに適合しているか?

という事になります。上乗せ条例ってなに?という方はこちらを見てください。

簡易宿所の管轄は「旅館業法」、民泊の管轄は「住宅宿泊事業法」(民泊新法)とそれぞれ違うので、簡易宿所の場合は旅館業法の上乗せ条例がないかどうか?を確認します。契約したけど簡易宿所オープンはNGだった!という事になったら悲惨ですので、契約前に必ず管轄する自治体の役所・保健所・消防署の相談窓口で確認するようにしましょう。

というわけで、筆者はとりあえず「住宅宿泊事業」(民泊新法)でやります。てか用途地域的にそれしか無理。引っ越しまではしたくないですしねぇ。。民泊新法も、地方自治体により独自の制限が設けられた「上乗せ条例」が有る場合があるので、それの有無と、ある場合はその条例の定める条件を満たしているかどうか。の確認が必要になります。上乗せ条例は、東京23区は区によって違うものの、その多くが規制する方向になっています。こちらの記事 にまとめましたので必読!

住宅宿泊事業の届出

というわけで、「住宅宿泊事業」の届出をしないといけません。こちらは「許可制」ではなく「届出制」となっています。といっても審査はあります。

観光庁が運営する「民泊制度ポータルサイト」 からネットでも届出申請できます。届出→審査→審査結果通知という流れ。

このポータルサイトを見るとわかりますが、さすがお役所仕事。。。必要書類多すぎ(汗)しかも書類のアップロードを求められる。フォーマット作ってそこに入力できるようにしてくれよー。。。

個人・法人によっても書き方や書類が変わるのでここでは割愛しますが、一発で通るように申請するのは難しいという印象を受けました。役所で直接相談するか、電話で相談できる「民泊制度コールダイヤル」もありますので、相談した方が良いと思います。

届出申請の流れについては、別記事に体験談をまとめますので、こちらをご覧ください。

Airbnb まるまる貸切? 個室? シェアルーム? を決めよう

Airbnb に登録して、ためしに物件(リスティング)を探してみるとわかりますが、

部屋タイプが「まるまる貸切」「個室」「シェアルーム」に分かれています。民泊をやるにあたっては、自分はどのタイプでやるのか?をまず決めないといけません。

まるまる貸切 (家主不在型)

ホストは別な場所にいて、「家」をまるごとゲストに貸すタイプ。ここで言う「家」とはマンションの1室だったり、一軒家だったりの事。「家の中の部屋ではなく、家丸ごと」貸す事です。

まるまる貸切 メリット

ゲストの立場からすると、プライバシーが守られ、管理人であるホストに気を使う必要が無い のが最大のメリット。自由です。感覚的にはウィークリーマンションに近いと思う。

ホストによると思うが、基本的にはAirbnbではシーツやタオルの交換はしません。清掃も自分でやるのがエアビーの基本ルール。

ホストとしては、管理を民泊管理業者に委託すれば、遠隔での民泊経営=副収入も可能。もちろん手数料は取られます。

まるまる貸切 デメリット

一方で、管理が行き届かないため、様々なトラブルの原因にもなりうるのは容易に想像できるし、実際にゴミの捨て方や騒音で近隣住民とトラブルになり、住民から苦情が上がっている。更にひどくなると犯罪の現場として使われてしまった事もありました。

そのため、民泊新法施行後は家主不在型の場合は必ず民泊管理業者に管理を委託する事が義務付けられます。

個人的意見ですが「民泊に関するトラブル」で報道される物件は殆どこの「まるまる貸切」タイプだと思います。特に、外国人ホストが外国人向け(特に中国かな‥やっぱり)に貸してるマンションタイプの部屋などです。そりゃね。。ただでさえ外国人を毛嫌いする人が多い日本人ですもの。同じマンションに住んでて、勝手に民泊始められたうえにゴミ出しルールは守らないわ、騒がれるわ…などのトラブル起きたら怒りますよ。

ただ「犯罪現場として使われる」というのは、これは筋が違うんじゃないかな。。とも思うわけです。これは使う人(ゲスト)の問題であり、レンタルルームやウィークリーマンションでも犯罪に使われる可能性はあるのではないかと。「民泊」と一言で言っても今ここに書いているようにいろんなタイプがあるし、同じ「まるまる貸切」にしたってホストによって違う。「チェックインからアウトまで一度もホストと会わなかった」なんてホストもいれば、違う所にいても常に気にしてくれる面倒見のいいホストもいます。なので「民泊=犯罪の温床になりやすい」と一概に決められる物ではないとは思いますね。一部でそういう面がある事は確かですが、その一部の「悪質なホスト」により民泊全体が悪いイメージになる事は他のホストにとっても迷惑です。

いずれにせよ、トラブルが起きた時に被害を被るのはホストだけでなく、近隣住民はもちろん、賃貸の場合は物件オーナーにも被害が及ぶため「管理が行き届かない分、しっかりと管理」する必要があります。

あと、管理を管理業者任せではなく自分でしている場合(主にすぐに駆け付けられる場合がこれに該当)、自分が住んでる所とは別の場所の掃除、洗濯をしにいかないといけないのが割と面倒。

個室(家主居住型)

ホストが同じ家に住んでいて、空き部屋をゲストルームとして貸しているタイプ。バスルームやキッチン、トイレは共用になる事が多い。

家主居住型、ホスト同居型、ホームステイ型とか言われています。ウチはこれです。これにするつもりです。

個室 メリット

「まるまる貸切」程ではないが、ある程度のプライバシーを確保した上で、ホテルでの滞在では味わえない、地元住民に近い生活を体験できる。

ちなみに、料金的にも「まるまる貸切」よりも安い事が多いです。その分長期滞在可。

これもホストによると思いますが、例えばチェックインしてすぐくらいの時に、大きなハブ駅の街ではなく、地元の街にあるスーパーやラーメン屋、居酒屋などに連れて行くだけでもゲストはとても喜びます。確かにスーパーやラーメンはまだしも、居酒屋とかは外人だけだと入りづらいのかもしれませんね。過去にトルコからの「友人」を近所の居酒屋に連れて行き、2人前で1500円の「もつ鍋」を食べたらとても喜んでました。他に、ゲストルームでお酒飲んで話して、記念写真撮るのは定番です。それで意気投合し仲良くなる事もあります。そうなると世界中に友達(というか知り合い?)が出来る。

個人的意見ですが、たぶん、この「世界中で地元民のように滞在する」体験を提供する事が「Airbnbの原点」というか、Airbnbが出来る最初のきっかけだったのではないかと思います。僕はエアビーのこの考えにとても魅力を感じました。自分が海外を訪ねた時に快く迎えてくれる、旅を助けてくれるようなホストがいればとても心強いし、逆に外国から来る人に対して自分がそうすることで喜んでくれたらハッピーだし、結果、世界に知り合いが出来たらいいよなぁ。。と思った事がエアビーをやろうと思った一番の動機かも。もちろん副収入も期待するけど(笑)

なので、「プライベートには干渉しない」という大義名分で、本当はお金だけを目的にして何部屋も丸ごと貸してトラブル起こすようなら、民泊はやってほしくないなぁ。。とも思います。まぁそんな事言う権利ないけどね。

個室 デメリット

「交流があるという事」は、イコール、「まるまる貸切」よりもプライバシーが完全に守られるわけではない事。ホストを気にして滞在する事(騒音など)になります。これが最大のデメリットでしょう。ただし、これはホストとゲストで一緒に遊んだり、お酒を飲んだりする事で、さほどストレスとして感じられなくなる事も大いにあり得る事です。

ゲストによって「積極的に交流したい!」て人もいれば、「宿はただ寝に帰るだけだから、あまり干渉しないでほしい」という人もいます。

なので、ホストする自分としては「ゲストルーム以外の共用部分で顔を合わせれば挨拶はする。しかし特に用事がない限り、自分からゲストルームに行ってまでの干渉はしない。ゲストの方から話しかけられれば快く対応する」と心がけて対応しようと思います。

シェアルーム型

個室もなく、物件内の全てを共用するタイプ。寝る場所は別。空間は同じ。例としてはワンルームマンションをシェアするなど。

シェアルーム型 メリット

安い。まずはこれに尽きると思います(笑) あとは、常にホストとゲストが同じ空間にいる事から、寂しくない、仲良くなりやすい などでしょうか。

ホストもゲストも両方女性ならね。まだわかる気がします。男性同士だと。。個人的には利用する気にならないかなぁ。。異性OKなホストさんならいいですよね。

あと、趣向を凝らしたホストさんもいるみたいです。古今東西の色んなテレビゲームを用意していたり、メイド服着た美女ホストさんがお出迎えしてくれたり。。それ以上の事にはならないのか?と余計な期待。。いや心配をしてしまいますが、そんな楽しい企画を目当てに来るゲストさんもいるようです。

今度、一度ゲストとして利用してみたいとは思うんですよねー(笑)

シェアルーム型 デメリット

プライバシーはほぼ無いと考えるべきだと思います(笑)お風呂とトイレくらいか? てか、シェアルーム型を予約するゲストはそれ分かった上で予約してるんだからデメリットと思うな!と言いたい(笑) 仲良くなってしまえばホスト同居型よりも更に濃い思い出になるんでしょう。きっと。

とはいえ、はやり全体の比率からすると「シェアルーム型」は少数派となっております。。

 

まとめ

ここまでで、簡易宿所と住宅宿泊事業の違いと部屋タイプの違いをまとめました。

物件探しから始める方、空き部屋を貸して手軽に副収入を得たい方など様々だと思いますが、

長期でやる以上「どのようにホストしたいのか?何を優先するのか?」を決めるのは大事です。しっかり考えましょう!


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